今天就着2025年4月最新发布的70城商品住宅销售价格数据，咱们掰开了揉碎了聊。先给结论：别看有些报道喊“回暖”“收窄”，实际情况是——总体还在跌，尤其是二手房；跌幅减缓≠止跌；大部分城市的“回暖”跟你没关系。

 

一、数据里的“文字游戏”：降幅收窄=房价要涨？

今年4月，70城新房价格环比持平或略降，同比降幅持续收窄。听起来像“好消息”？咱们打个比方：你家孩子去年考试从90分跌到50分（暴跌），今年从50分跌到42分（跌幅收窄），老师说“进步了”——你信吗？

 

具体看二手房更扎心：70城里仅5城上涨（上海、成都、西宁、丹东、赣州），比上月少了5座；下跌城市占比超90%。一线城市二手房价环比从3月涨0.2%，直接转跌0.2%；北京跌0.6%、深圳跌0.3%、广州更惨——同比跌7.4%。二三线城市二手房价环比均降0.4%，跌幅还比3月扩大了0.2和0.1个百分点。

这数据啥意思？说难听点：二手才是真实市场价——你不是开发商，买的卖的都是二手房；新房价格能“调控”（比如大连开俩高端盘拉抬数据），但二手房藏不住。

二、城市分化：上海涨≠你家涨

有人说：“上海新房涨了0.5%，二手涨0.1%，这不回暖了？”没错，但上海涨的是豪宅——去年同比涨5.9%，全靠高单价楼盘撑着。可北京、广州、深圳新房同比还在跌（分别跌5.0%、6.3%、3.0%），广州二手直接跌成“吊车尾”。

 

再看二三线：银川、大理新房环比跌0.6%，锦州、蚌埠、岳阳跌0.5%；昆明、南京、乌鲁木齐等城市也在跌幅榜前十。更扎心的是，哪怕你所在城市“榜上有名”（比如被调侃为“新一线”的昆明），数据里的“涨”可能只是统计扰动——像赣州、丹东这种二手房市场本就冷清的城市，0.2%的涨幅更像“意外”。

三、政策“药效”过了：降息、松限都不管用？

从2024年“517新政”到“924新政”，政策工具箱快掏空了，结果呢？今年1-4月，全国新房成交面积同比跌2.1%（去年同期跌24%）——跌幅是收窄了，但本质还是“跌”。

为啥政策失灵？

 

第一，利率红利敌不过房价跌幅。现在商贷利率降了，30年百万房贷每月省50多块，30年省两万；公积金利率2.6%，省近五万。可你买套房，房价跌30万——省的利息连零头都不够补。

第二，土地市场“虚假繁荣”。北京、杭州、成都土拍“地王”频出，但房企拿地后普遍“缓开工”——1-4月全国新开工面积同比暴跌33%。说白了，土拍热是“演”给你看的：让你觉得“楼市要火”，赶紧接盘。

第三，人口和购买力“双重暴击”。00后比90后少4700万人，25岁的00后已到婚龄，可购房主力少了近一半；30岁以上未婚群体购房意愿暴跌60%。更扎心的是，25%的贷款家庭月供超收入80%——六个钱包都掏空了，拿什么接盘？

四、普通人该咋办？

最后说点掏心窝子的：

 

1.不在“核心城市”的，别硬撑。如果你在齐齐哈尔、呼和浩特、鄂尔多斯，房子已经亏了18万？听句劝：赶紧卖！沉没成本不是成本，拖下去可能再亏18万。

2.现金流比房子重要100倍。留够2-3年的月供钱，别学疫情时“断供悔青肠”。就算要卖房，也别等银行法拍——自己卖还能少亏点。

3.别信“永远涨”的鬼话。我当年也炒房，以后北京、上海跌到底了，我还会去买。但现在？除了一线核心区，大部分城市的楼市——时代落幕了。