万科巨亏下的房价迷局：2025，涨还是跌？

房价之弦，在大多数国人的心湖里高高悬着，微风拂过便泛起千层波浪，全民紧绷，稍有异动便如沸水添油。

屋漏又遭连夜雨，困境雪上加霜。房地产业的优等生万科，2024年居然交出了一份令人咋舌的成绩单，全年实现营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%，归属母公司净利润 -494.78 亿元，成为 2024 年 A 股市场已披露年报亏损额最大的上市公司。

到了2025年一季度，万科实现营业收入379.9 亿元，归属于上市公司股东的净亏损为62.5 亿元。要知道去年同期万科的亏损只有3.62亿元，一个是亏损3亿多，一个是亏损60多亿，并且今年万科的销量依旧保持在前列，因此现在开发商的压力肯定是越来越大。房地产龙头万科巨亏，让年年期待解套的房东，心里更是蒙上一层阴影：2025，房价还有机会上涨吗？

一、危机剖析：万科巨亏背后的深层原因

1、外部市场环境恶劣：2024年，国家出了一系列政策，但房地产市场还是整体下行，供求关系发生重大变化，需求萎缩明显。一方面，经济增速换挡、人口增长放缓等因素导致居民购房需求减少；另一方面，房地产市场经过长期的快速发展，总体供应充足，在需求没有明显增长的情况下，市场下行压力加大，万科的房产销售不可避免地受到影响，销售金额和结算规模大幅下降，进而导致利润减少。

2、内部战略决策失误：万科在过去的发展中未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资冒进、多赛道布局步子过大等问题。在房地产市场形势不佳的情况下，这种过度扩张的模式使得公司面临较大的风险。例如，一些高地价获取的项目在市场下行时变成了库存，需要计提存货跌价准备，增加了亏损额度。

3、业务结构调整滞后：万科在业务布局上存在不合理之处，对传统房地产开发业务的依赖度过高，而新兴业务的盈利贡献相对较小且发展不及预期。如万科在物流、长租公寓等赛道布局多年，但这些业务尚未形成稳定的盈利模式和规模效应，在房地产主业受挫时，难以对整体业绩形成有效支撑。

4、融资模式未能转型：随着房地产市场的变化和金融监管的加强，传统的融资模式面临着诸多挑战。万科未能及时调整融资策略，导致融资成本上升，财务费用增加，进一步压缩了利润空间。

更麻烦的是万科2024年巨亏494.78亿元的连锁反应，对其第一大股东深铁集团造成了重大冲击。根据深铁2024年年报，其合并报表亏损达334.61亿元，占净资产的10.46%，核心原因正是万科的业绩暴雷。这种深度绑定的背后，既有历史战略选择的必然性，也折射出房地产行业转型期的系统性风险。

二、万科业绩与市场表现背后的房价信号

从万科公布的过往数据来看，2022 - 2024年期间，万科的房价呈现出下降趋势。2022年单价15,585.4元/平米，2023年单价下降到15,252.2元/平米，2024年上半年均价为 13,552.9元/平米。

这就意味着就销售规模和房价而言，今年房企的压力会更大，因为跌幅比例相近，但是去年的整体销售基数已经很低了，并且今年房企的偿债规模也高于去年，此消彼长，房企的压力肯定会更大。

根据国家统计局的统计，2024年全国新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，同比下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。截至2024年末，商品房待售面积75327万平方米，同比增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。

受行业大环境影响，房企在2024财年依然面临严峻的盈利挑战。

三、2025年充满希望，结构性机会与风险并存

基于过去三年行业销售规模的持续收缩，规模房企2024年的利润下滑是可以预见的。摩根大通表示，2021年以来，内地房地产行业动荡对所有发展商的边际利润影响深远，市场对万科等房企的巨亏不会感到意外。一家千亿房企的内部人士也表示，房地产公司2024年没有亏损已经是值得庆幸的事情了。

但在2025年，一些城市出现了楼市回暖迹象。

一线城市及长三角、粤港澳大湾区的核心地段，因土地稀缺性和改善型需求释放，房价存在上涨空间。例如，上海外环内新房去化率达 55%，部分楼盘开盘即清盘。同时，政策推动的 “好房子” 标准（如适老化设计、智能基础设施）将重塑市场竞争格局，优质房源溢价显著。

北京、上海、广州、深圳等一线城市经济基础雄厚，人口持续流入，叠加政策支持（如降低首付比例至 15%、房贷利率下调），核心区域房价已出现回暖信号。例如，深圳前海、北京中关村的豪宅价格在 2024 年上涨 20%，成交周期缩短至一个月。杭州、成都等强二线城市因产业升级和人才聚集效应，房价也有望结构性上涨。政策层面，2025 年《住宅项目规范》实施，要求住宅层高提升至 3 米并强化隔音设计，进一步推动高品质房源需求。

而三四线城市库存高企、人口流出叠加房地产税试点扩围，房价可能继续下行。例如，南京 70㎡以下酒店式公寓库存占比 29.3%，而成交占比不足 10%，去化压力巨大。此外，部分房企为回笼资金可能降价促销，进一步加剧市场波动。

2024 年以来，杭州、深圳、广州等 20 多个城市通过调整建筑标准，允许阳台、飘窗等不计入或部分计入建筑面积，直接推动得房率提升，高得房率产品显著提升了新房的性价比，成为吸引购房者的核心竞争力。例如，深圳龙华某楼盘得房率达 100%，武汉四代住宅得房率普遍超过 90%，部分项目甚至出现 “负公摊”。

这种“换位降价”的心理效应刺激了改善性需求释放，2025年五一期间广州新房成交量同比暴涨 73%，其中高得房率项目功不可没。从全国来看，2024 年超 100% 实得率的项目达 70 个，西安、广州、长沙等城市市场反响尤为强烈。像郑州楼市在五一假期前迎来推盘热潮，万科云河锦上加推房源，销售情况较为可观，这似乎又传递出市场正在复苏的信号。

另外政策持续托底：2024年9月底出台的一揽子支持政策，对行业信心有提振作用，市场持续回暖。2025年政策仍保持一定支持力度，如央行将首套房贷款利率降至3.25%，低于2008年金融危机时期，购房成本降低，刺激刚需和改善性需求释放。

一线城市房价韧性：一线城市核心区因资源稀缺，房价逆势坚挺。2025年北京海淀学区房、上海陆家嘴江景房环比微涨0.1%-0.4%，且一线城市住宅平均短期去化周期较短，如上海、深圳都不到8个月，现房库存处于供不应求水平，房价具有较大回升潜力。

改善性需求释放：随着人们生活水平提高，对住房品质和功能有更高要求，改善性需求成为房地产市场重要支撑。中指院数据显示，2025年一季度，改善需求占比38.2%，带动部分区域和户型房价上涨。

这一切迹象让广大房地产投资者看到了希望，然而最新数据公布，又给大家浇了一湓冷水。

中指研究院最新数据显示，2025年1-4月份，百强房企销售总额为11198.6亿元，同比下降10.2%，降幅较1-3月基本持平，而单独4月份，百强房企销售额同比下降16.9%，较3月单月降幅有所扩大，这说明进入4月份，楼市的销量是明显在下降的。

因为大家只关注核心城市或是省会城市，三四月份楼市早就疯了，因为他们的新房价格上涨了，土拍溢价率不断走高，地王不断出现，这已经完全具备房价疯涨的要素。

然而静下心分析数据，分析房地产市场发展状况，就会发现所谓的新房价格上涨以及所谓的好房子概念，很大程度上也是为了稳住新房价格以及背后土拍价格的救市包装而已，因为这些高溢价地块都是以大幅度的住宅品质升级换来的，并且他们的位置还非常好，说白了就是以质换价，高质量的房子，跟你手头套牢的二手房没有半毛钱关系。

相关数据显示，4月份28个重点城市预计新增商品住宅供应面积为559万平方米，同比暴跌48%，也就是说今年4月份商品住宅的供应量和去年相比近乎腰斩。

而重点城市刚需、改善、高端楼盘占比结构分别为39%、45%和16%，市场完全以高端和改善楼盘为主，占比超过六成。