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旧改是推动城市更新的一项重要楼市调控手段，对于推进城市建设、提高人们的居住体验和幸福指数，具有非常大的利好。
但是就不同类型的城市而言，旧改的影响程度却大不相同，存在很大的不均衡性。有想通过旧改进行投资实现咸鱼翻身的，还是要趁早打消了这样的念头。
即使能承揽到老旧小区改造项目，也不要认为这是一块肥肉，改造项目、工程质量、公众口碑等还是有比较高的标准和要求的，糊弄是过不了关的。
旧改≠炒房东风，中小城市没“人口红利”托底
大规模棚改时代一去不复返了，以前棚改发钱，拆迁户拿钱买新房，中小城市房价跟着飞，就比如说2015年的三四线去库存。但现在旧改以“改”为主，90%是修电梯、换水管、刷外墙，真正拆迁的只有危房和核心区，占比大约不到10%。拆迁户拿的是“房票”（限时限买指定楼盘），而非现金，很难刺激全城房价。而且中小城市普遍人口净流出，年轻人往省会跑，人口成为硬伤。比如河南某县城，旧改后老房子挂牌量增加20%，但看房的还是本地人置换，价格涨2%就卖不动了。
旧改能“解渴”，但只救特定房子
市中心老破小改造，改善了居住环境，对楼市刺激却不甚明显。2000年前的老小区加装电梯、通天然气后，提升了自住体验，吸引了本地“不愿出城”的中老年改善群体，而年轻人留下来的却很少。比如江苏南通下属县城，2024年改造的10个老小区，二手房成交量涨了30%，但单价仅从8000元/㎡涨到8500元/㎡，因为学区没变、也没新产业。
房票安置政策下，拆迁户必须用补偿款买新房（或指定二手房），解决了开发商的存量房产问题。比如湖北某地级市，2024年城中村改造释放3000张房票，70%流向郊区库存楼盘，开发商终于卖掉积压2年的尾盘，但房价没涨——政府限定房票只能抵扣80%房款，避免溢价。
以前有人赌拆迁囤老房子，现在旧改明确“能改不拆”，东北某县级市老小区挂牌价跌了15%，房主急着抛售换新房，中介说：“现在买老破小，不如加点钱买新区电梯房。”今后老破小将逐渐失去投资价值，多数将以自住和租赁的形式存在。
哪些中小城市可能“小热”？
产业强+人口流入的县级市：比如浙江义乌、昆山，旧改+产业园区扩张，吸引外来务工人员，老小区改造后租金涨10%，部分刚需转买二手房（总价低），带动局部市场活跃。
省会周边“卫星城”：比如长沙宁乡、武汉蔡甸，旧改提升居住环境，承接省会外溢需求，2024年这类城市二手房成交量涨25%，但仅限靠近高铁站、学校的小区。
千万别碰的“陷阱”：资源枯竭型城市，人口连续5年负增长的县城，旧改后房价依然跌，因为“改完还是没人来”。